LA IMPORTANCIA DEL AVALÚO

LA IMPORTANCIA DEL AVALÚO La razón de contratar un especialista en valuación inmobiliaria cuando se va a vender o comprar un inmueble.

                      
 Cuando deseamos hacer una operación inmobiliaria la primera pregunta que nos surge es: "¿Cuál es el precio adecuado al que debo comprar o vender?.  
 Definir el precio de venta de una propiedad no es una tarea sencilla, es más, una decisión mal tomada puede significar la pérdida de mucho dinero a la hora de vender o comprar un inmueble.       Podrían poner en riesgo el patrimonio familiar, al vender por abajo de lo que realmente vale la propiedad, o bien, pudieran hacerlo invendible por estar pidiendo más de lo que vale.  A veces, las personas se basan en el  precio al que algún vecino les dijo vendió su casa, pero resulta que este quería quedar bien, y el valor mencionado no es exacto; en otras ocasiones incluyen sus emociones o necesidades con resultados negativos. Los inmuebles no son iguales si son nuevos o usados, si tienen diferente calidad de construcción, si están bien o mal ubicados, si tienen más o menos terreno o construcción, si están en un fraccionamiento o en otro;  intervienen un gran número de factores que impactan directamente el valor de la propiedad, por ello siempre se recomienda hacer un avalúo del bien inmueble.    
 Un avalúo es el documento escrito que contiene la certificación y conclusión del  valor de un bien a una fecha determinada y bajo condiciones específicas, realizado por un valuador profesional que cuenta con los conocimientos acordes con el tipo de bien, o bienes a valuar, actuando como una tercera parte totalmente imparcial, atendiendo a la normatividad vigente en la materia y utilizando los métodos, técnicas y criterios de valuación que para el caso resulten más adecuados. La principal importancia de un avalúo profesional en el mercado inmobiliario es determinar el valor justo para que pueda haber una negociación. Es decir, fija las bases para poder hacer una operación de la forma más adecuada, dando certeza a la gente que vende o compra de cuál es el precio justo o comercial aproximado, protegiendo tanto el patrimonio del comprador como del vendedor.                        
 El avalúo se puede tomar como referencia, y en base a ello saber si el bien está por arriba o debajo del valor de mercado,  esto nos puede decir cuál sería el precio razonable o justo para poder realizar la venta de un inmueble y hasta cuánto sería la cantidad mínima o máxima que se podría aspirar por ese inmueble.                        
 La importancia que tiene un avalúo para el sector inmobiliario es muy amplia, porque da información relativa a la calidad de la garantía para un crédito hipotecario, a las condiciones físicas del bien y a su valor comercial. De esta forma se convierte en una "herramienta de Información" que permite una mejor toma de decisiones para el otorgamiento de crédito, dando la certeza a instituciones como el INFONAVIT o a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), bancos y sofoles conocer el valor de las garantías de préstamo, juicios, recuperación de crédito, seguros, daciones en pago, administración de activos y para efectos contables.                    
 Por eso, es necesario acudir a un especialista en valuación tomando ciertas precauciones, ya que en la actualidad existen muchas  personas que ejercen esta actividad sin tener la formación ni la experiencia necesaria.                        
 Un valuador idóneo es aquel que tiene la capacidad de analizar todos los aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y urbanos para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo para todos”,La relación precio/valor de un avalúo.

       
 Aunque no existe una tarifa fija sobre el costo de un avalúo, sino que depende de la oferta y la demanda, para el caso de asuntos relacionados a la determinación del valor comercial por un profesional de la valuación, el costo mínimo debe oscilar alrededor de $ 1,500.00 en una vivienda con un valor de hasta $1´000,000.00 de pesos.

 Como comentario final podemos hacer mención de un caso real y verídico en donde una clienta solicita un avalúo para vender su propiedad, que según ella por lo que había escuchado de los vecinos y de ventas de la zona, su valor rondaba el $1´000,000 de pesos; se le explicó la importancia del avalúo en la determinación del valor real de venta de su casa y se le indicó un costo de $1,500.00 por el servicio de valuación, a lo que la Sra. respondió que consideraba muy caro, que con ese dinero le alcanzaba para pintar y dar mejoras a su inmueble antes de venderlo y que no quería el avalúo por el costo que representaba.  Pasadas unas semanas, nos contrató un Ingeniero que es cliente regular y que se dedica a la compra–venta de inmuebles, para conocer el valor real de una casa que había comprado,  la sorpresa fue que se trataba de la misma casa de la Sra. que nos había solicitado anteriormente el presupuesto; para no extenderme, la vivienda se valuó en $1,500,000.00 y la Sra. la vendió en $1´000,000.00, por lo que la Sra. se ahorró $1,500.00 en el avalúo pero perdió $500,000.00 en la venta. Esta casa la vendió el Ingeniero a las tres semanas en $1'450,000.00. ¡Lo más barato no es lo mejor, e incluso resulta caro!; este es el mensaje final de los especialistas al considerar la contratación de un avalúo para un inmueble.

Contenido mínimo de un avalúo:    

                    
Además de la firma del valuador, con el respectivo número de registro y autorización de SHF, el documento que le entregue el valuador debe contener como mínimo los siguientes elementos:      

 
– Características del inmueble.                        
– Información jurídica y de titulación.                        
– Los datos urbanísticos del sector.                        
– Descripción de servicios e infraestructura.                        
– Consideraciones acabados, usos y localización.                        
– Metodologías aplicadas (por lo menos dos).                        
– Memorias de los cálculos realizados.                        
– Avalúo comercial (valor del inmueble).                        
– Registro fotográfico de la visita.                        
– Anexos de documentos urbanísticos consultados.